「お金」「時間」のハードルを越えよう

１．「お金」のハードルを越える

まずは、お金（予算）についてです。

家づくりのために必要なお金の出どころ(資金源)を整理すると、次のようになります。

資金源
・預貯金
・住宅ローン
・国や自治体からの補助金
・資金援助

ここで挙げた資金源を吟味して、どれだけ「お金」を家づくりに活用できるかを考えましょう。

住宅ローンを攻略する

住宅ローン・６つのポイント

1⃣　金利には３種類（店頭金利・適用金利・優遇金利）あり、それぞれ役割が違う

2⃣　金利のタイプは「変動」「全期間固定」「一部固定」の３種類

3⃣　返済方式は「元利均等」と「元本均等」の２種類

4⃣　ローン借入時は、元本と金利のほかに、「保証料」と「事務手数料」がかかる

5⃣　団体信用生命保険（通称：団信）で、万が一の時も住宅ローンがチャラに

6⃣　住宅ローンを組むと、年末調整でお金が戻ってくる（住宅ローン借入控除）

私たちの場合

金融機関から先に選ばないほうがよい？！

住宅ローンを選ぶ際の王道ともいえる選び方が、「契約時の金利が一番安い金融機関を選ぶこと」です。

たしかに、金利が安ければ安いほど、借入額にかかる利子が少額で済むため、最もお得であるようにみえます。
しかし、金利が安い金融機関は、その他の部分で利益を確保する構造にしているところもあるため、総合的に考えることが重要です。

私たちの場合は、当時、変動金利の利率がどこも大差なかったというのもあり、他の条件から選んでいき、最終的に残った中から決定しました。

また、特に注文住宅を建てる人にお伝えしたいのが、「住宅ローンは、契約すれば、必ずしも、支払いたいときにお金を融資してくれるものではない」という点です。
注文住宅は、「契約時」「着工時」「上棟時（中間金）」「引き渡し時」といった、複数回にわたって分割して支払わなければならないところが殆どです。
しかし、金融機関によっては、「住宅ローンは引き渡し完了時の一括払いのみ」と、分割払に対応してくれないところがあります。
さらに、家を建てるための土地を先行して取得した場合、本来は、土地取得費用にも住宅ローンを融資してもらいたいところですが、応じてくれないところもあります。

こういった金融機関と住宅ローン契約を結んでしまった場合、預貯金等でまかなえないとなると、「つなぎ融資」という、「住宅ローンが始まるまでの別の借金」をするしか方法がありません。
つなぎ融資の利率も決して安いとは言えないので、できれば、「土地取得時」や「家の分割払時」にも住宅ローン融資が可能な金融機関を選択しておいたほうが無難です。

このように考えていくと、先に金融機関を決めるより、他の条件から先に埋めていって、残った選択肢の中から選んだほうが、メリットがある場合が多いのです。

住宅ローンのリスクヘッジ法

• 繰上げ返済をする
• 景気上昇局面で儲かりそうな金融商品を買う

  繰上げ返済をする

繰上げ返済とは、月々の住宅ローンを返済しながら、コツコツ預貯金を貯め、月々の返済とは別にまとまった額のローンの返済を行い、ローン支払残額を減らすこと。リスクヘッジの手段としては、最も現実的で手堅い方法。繰り上げ返済手続きは、一昔前までは金融機関窓口で行わなければならなかったが、現在は、多くの金融機関でスマホからの電子決済手続きが可能になっている。住宅ローンの一部を繰り上げ返済する一部繰り上げ返済であれば、電子手続きの場合手数料が無料になるので、預貯金がある程度貯まってきたら、逐一繰り上げ返済が可能。ただし、住宅ローン控除との絡みもあるので、返済のタイミングは検討すべき。

ポイント
・繰り上げ返済最大のメリットは、利子の支払が減るため、総支払額を減らせること。返済期間を短縮する期間短縮型と、毎月の返済額を減らす返済額軽減型がある。同じ繰り上げ返済額でも、期間短縮型のほうが、総支払額を減らすことができる。

 景気上昇局面で儲かりそうな金融商品を買う

住宅ローンの上昇率以上に、儲けが大きそうな金融商品を購入し、もし、住宅ローンが急上昇した場合でも、金融商品の利鞘(りざや)を利用し、返済を補填する方法。日銀の金融政策は国策であり、もし、国策で金利が上昇しているのであれば、国内の金融市場も活発であり、金融市場でも利益を生みやすい状況にある。株式や為替等の金融商品を同時購入し、将来の金利上昇時に備えれば、万一のときの対策にもなるし、資産形成にもつながる。

但し、必ず補填が担保されるものではないし、損失のリスクが伴うものでもある。そのことを理解のうえ、検討することをお勧めしたい。

ゆきぼう

いわゆる「投資」と呼ばれるものは、知識や情報収集力、経験がものを言う世界。なかなか素人が手を出しにくいのも事実。

まぁちゃん

そういうときは、FP（フィナンシャルプランナー）の無料相談などを利用してみるのも手ね。後は、独学で学ぶか…（苦笑）

住宅ローンまとめ

住宅ローンを借りる際、「安心」を重視して、手堅く「固定金利」で借りたとしても、結果的に総支払額が増え、多額の利子を支払ったという状況は避けたいところです。

住宅ローンを必要以上に恐れず、情報収集やＦＰ無料相談などを活用して不安のたねを取り除き、賢く活用していきましょう。

補助金（助成金）を活用する

住宅ローンは、「いかに損をしないか」といった、どちらかというとネガティブな話でしたが、ここからは、ポジティブな、得する話をしていきましょう。

実は、家を建てると、国や地方自治体からの補助金（助成金）がもらえることがあります。これをフル活用することで、建築費用を抑えることができます。

活用できる主な補助金

補助金（助成金）名称	最高補助額	申請先
東京ゼロエミ住宅	240万円	東京都（環境局）
長期優良住宅	―　※１	国（国土交通省）
ZEH（ゼッチ）住宅※２	125万円	国（国土交通省）
LCCM住宅整備推進事業	120万円	国（国土交通省）
子育てエコホーム支援事業	100万円	国（国土交通省）
地域型住宅グリーン化事業※３	140万円	国（国土交通省）

※１　長期優良住宅は、税制等の優遇制度であり、補助金等の支給はなし
※２　ZEHには、認定条件によって複数の基準があるため、最高額のZEH＋の基準を掲載
※３　2023年度まで。2024年度は募集なし

補助金がもらえる条件

もちろん、どんな家を建てても補助金がもらえるわけではありません。

現在は「地球環境にやさしい、高性能で省エネルギーな住宅を建てた場合」に適用されるものがほとんどです。

また、各補助金には、両方の補助金がもらえる「併給」可能なものと、どちらか一方しかもらえないものがあります。

他の道府県で家づくりを検討されている方も、独自の制度を設けているところも多いので、情報を集めて、積極的な活用を検討してみましょう。

資金援助について

感謝の気持ちを忘れずに

家づくりはとても高い「買い物」です。また、昨今の少子高齢化の進展に伴い「共働き世帯の増加」や「上がらない給料」など、勤労世帯にとって向かい風の状況が続いています。そのような状況もあいまって、両親から、「資金援助」の話をもらうこともあるでしょう。

それは「非常に有り難いこと」です。

そういった機会はなかなか求めて得られるものではありませんが、もし、資金援助の話をいただき、家づくりを進められるのであれば、感謝の気持ちをもって、いただいたお金を精一杯有効活用するようにしましょう。そして、親孝行をいっぱいしてあげてください。

「住宅取得等資金にかかる贈与の非課税制度」を利用しよう

通常、両親を含む周りの人からお金をもらう場合、年間で基礎控除額110万円を超える分については、「贈与税」という税金が発生します。

しかし、「住宅取得等資金にかかる贈与の非課税制度」を使った場合、直系親族(実の親)からの贈与であれば、最大1000万円まで非課税で受け取ることが可能です。

この制度を活用し、親からの資金援助を少しでも家づくりに役立てられるようにしていきましょう。

共有名義という裏技

また、仮に「親から2000万円まで資金援助してもらえる」となった場合について考えてみましょう。

この場合、上記のうち、住宅取得等資金の贈与に該当する1000万円と、基礎控除額110万円を非課税で受け取ったとしても、残りの890万円には「贈与税」がかかってしまいます。

このときに発生する贈与税額は、

贈与税額 ＝ 890万✕30％（贈与税率）― 90万（直径親族からの特例贈与財産の場合）＝ 177万円

つまり、2000万円の親からの贈与（資金援助）に対し、贈与の特例措置を利用したとしても、177万円を税金として納めなければならないことになります。

このとき、「親との共有名義で家を建てる」という方法があるのをご存じでしょうか。

例えば、「家を4000万円で建てる」資金計画が立てられたとします。

うち、親からは2000万円の資金援助をしてもらえることになったのですが、贈与税非課税は基礎控除分を含めても1110万円まで。
このような場合に、2000万円から1100万円を差し引いた890万円を、贈与でもらうのではなく、「親名義」のまま、新築住宅を共同購入するのです。

≪住宅購入名義≫
親名義〈890万〉　＋　自分名義〈3110万〉　＝　4000万

ちなみに、登記簿上も、親と自分の共有名義となるので、このような所有形態となります。

≪登記簿上の持分割合≫
持分割合（親）　・・・890 / 4000
持分割合（自分）・・・3110 / 4000

このようにすると、贈与税等の税金は一時的に発生しなくなります（勿論、住宅取得等資金の贈与非課税分にかかる確定申告は必要です）。

但し、税金が今後一切発生しないかというと、そうではありません。家屋の共有名義人となった親が亡くなったときに、親名義の共有分[建物評価額 ✕ 890 / 4000]が相続税の計算対象になります。

しかし、相続税にも基礎控除額があり、相続財産から次の控除額が差し引かれます。

相続税の基礎控除額 ＝ 3000万円 ＋ （600万円 ✕ 法定相続人の数）

また、相続税というのは、亡くなられたときの時価で計算されます。

建物は、新築時を頂点として経年で資産価値が下がっていく仕組みのため、相続時には、取得時より建物評価額も下がっているのが通常です。

このように考えると、相続税が基礎控除の範囲内に収まり、結果的に、納税義務も免除される可能性が高まります。

予算の上限を見積もる

最後に、今まで検討してきたなかで、おおよそどの程度、家づくりに拠出することが可能かを考えましょう。

・預貯金
・住宅ローン
・補助金（助成金）
・資金援助

上記を元に、２つのボーダーを設定します。

１つ目のボーダーは、「この程度の予算に抑えたい」という、無理のない「理想の予算」。
２つ目のボーダーは、「無理すれば、ここまでなら出せる」という「予算の上限」です。

ここで、大切なことは、「予算の上限は、本当の上限額にせず、多少のバッファを持たせる」ということです。

いざ、家づくりが始まると、あれもこれもと欲張り、いつの間にか「理想」よりも「予算の上限」に照準を合わせた選択になってしまいがちです。

特にお子さまのいる世帯の場合は、子どもの成長に合わせた出費も考えなければなりません。

家づくりで多額の住宅ローンを組んだ結果、後で首が回らなくなるなんてことのないように、「上限額」にもある程度の余裕をもたせ、無理なくやりくりできるようにするのが賢明です。

大切なのは「情報収集」と「あきらめない心」

家づくりを検討するなかで、「お金」の問題がネックで、諦めたり、家族の理想像を「下方修正」したりされる方は多いと思います。

このとき、その状況を打開してくれるのが、「情報収集」と「あきらめない心」です。

幸い、昨今のインターネット技術の発展により、昔とは比べものにならないほど情報収集力が向上しています。また、スマホの登場により、時間・場所を選ばずに「お得な情報」や「有益な情報」を調べられるようになりました。

さらに、SNSの普及により、個人からの発信が増えたことで、気軽に人知を借りながら解決策を見つけやすくなっています。これに、AI技術が加わり、今後、ますます情報収集の可能性が広がる社会になってくるでしょう。

このような社会では、「情報収集力の差」が、結果に直結するようになってくるのです。

便利になってきたとは言え、情報収集には、根気強さも必要です。
情報収集力をフル活用するためにも、目的を達成するまでは決してあきらめない気持ちも必要です。

この２つの力が備わっていれば、「お金」の問題だって、きっとよい打開策が見つかるはず！
このブログのみならず、様々な情報をフル活用して、最大限に「お金」を活用して家づくりを成功させてくださいね！

２．「時間」のハードルを越える

引っ越し時期が決まっているか

家づくりで「時間」が問題になるとすれば、それは、「引っ越し時期」との絡みです。

引越しの時期がある程度決まっている場合、家づくりにも少なからず影響を与えます。

すぐに引っ越しが必要な場合

この場合、２〜３か月後にはお引越しということもあるでしょう。

実は、注文住宅で家づくりを行う場合、検討のスタートから完成（引っ越し）まで最低１年は見ておくとよいでしょう。
そうなると、すぐの引っ越しには到底間に合いません。

一方、中古住宅や、完成済みの建売住宅やマンションに空きがある場合、２〜３か月もの期間があれば引っ越しは可能です。

家の検討で、時間の制約を第一に考えてしまう場合、このような考えに陥るのも無理もないことです。

（余談）ちなみに、完成済みの建売住宅やマンションを購入する場合ですが、物件によっては、「売り出し開始から時間の経ってる物件」もあり、そのような物件は一般的に、人気の立地条件や間取りではないことのほうが多いです。
それゆえに、選択は慎重に行ったほうが無難です。

しかし、引っ越しを急がなければならない時でも、転勤などの諸事情を除けば、注文住宅での家づくりは可能です。

その方法とは、引っ越し先の土地で、いきなり住宅を「買う」のではなく、まず「借りる」のです。

具体的な流れですが、下のようになります。

1. 引っ越し先のエリアを決める
2. ネット又は不動産会社で賃貸物件を検索し、決まったら、不動産賃貸契約を結ぶ
3. お引っ越し
4. 賃貸住宅に住みながら、将来の家づくりのための計画を立てる
5. 新築家屋の工事スタート
6. 建築中
7. 完成～引っ越し

上記のように進めていければ、「家族の理想」を我慢して、焦って住み替えをする必要がなくなります。

賃貸住宅を探す際に、1点気をつけたいのは、学校に通う子どもたちがいる場合です。

【子どもの学区変更は最小限に】
賃貸住宅へ引っ越し、その後、家の完成後に再度引っ越しとなった場合、小学校に通う子どもの「学区」が変わる場合、転校を2度もすることになり、子どもに心理的負担をかけることになってしまいます。
引越しをするときは、将来住みたい土地をあらかじめ見定めておいたうえで、同じ学区にある物件から選ぶようにしましょう。

時間の余裕がある場合

注文住宅で家を建てる場合、動きだしてから家の完成まで、最低でも１年以上の時間を要します。まずは、「家づくりは時間がかかるものだ」という想定で動くことが大切です。

ハウスメーカーにも、引っ越しの目安時期については、あらかじめ、契約前の段階で伝えておくことをお勧めします。
そのほうが、ハウスメーカー側もその後の工程を管理しやすいからです。
ハウスメーカーの営業マンは、私たちだけではなく多くの人の家づくりを同時並行で行っています。
このとき、家づくりの時期（特に、着工後の工程）が集中してしまうと、現場に負担がかかり、いろいろな工程に影響を及ぼしてしまい、調整が難しくなります。

子育て世帯の引っ越しは、「春休み」に集中する

新婚さんであったり、子どもが小学校入学前、または、子どもがある程度大きくなっている等であれば、引っ越し時期の範囲が広くとれるのですが、子育て世帯の場合、子どものためにも「学年が変わる「3月修了式（卒業式）～４月始業式（入学式）」の間に引っ越したい」と考える人が多いでしょう。

他にも、仕事においても４月は新年度にあたるため、３月中旬～４月上旬までの1か月弱の期間は、どうしても引っ越しが集中します。

このとき、気をつけたいことの１つめが、「建築会社が対応できるか」という問題です。

実際、建築工事作業員の確保の問題で、春休みシーズンを前後しての完成ということも十分あり得ます。このような場合も事前に想定して、「年度途中での転校も止む無し」とするのか、「完成後も、春休みまで引っ越しを先送りする」か、はたまた「引っ越し先の学区のアパートに一時引っ越ししてから完成後引っ越す」か、など検討を進めておくとよいでしょう。

気をつけたいことの２つめが、「引っ越し業者の手配」の問題です。

春休みは、一年のなかで最も人気のある、引っ越しの「ハイシーズン」にあたります。
このため、引っ越し業者の相談は、早いに越したことなく、直前の相談だと「引っ越し業者を予約できない」「割高な引っ越し料金を払わざるをえない」ことになります。
相談は、早めに行いましょう。